Massenhafter Betrug mit Eigentumswohnungen

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und wertlosen Immobilienfonds

Seit den 90-iger Jahren werden Immobilien von Strukturvertrieben an Durchschnittsverdiener verkauft. Zumeißt sind es wertlose und überteuerte Immobilien. Ein abkassieren von ahnungslosen Bürgern durch Vermittler, Banken und Notare. Was bleibt ist meist der Abstieg auf das Sozialhilfeniveau. Lesen sie mehr über die Machenschafften der Strukturvertriebe im Schrott-Immobilienhandel.

Die Strukturvertriebe konzentrierten sich zunehmend auf die “Durchschnittsverdiener”. Hierzu mussten neue Vertriebsformen und rhetorisch perfekte Überzeugungsstrategien entwickelt werden, die den Erfolg des Vertriebs sicherstellen sollten. Insbesondere musste der Kunde rasch zum Verkaufsabschluß gebracht werden. Bedenkzeit oder das vorherige Aushändigen von Vertrags-, Prospekt- oder Berechnungsunterlagen waren und sind tabu.
Vertragsanbahnung durch verbotene Telefonakquisition
Die Vorgehensweise der “Strukturvertriebe ” ist dabei immer gleich: Durch (verbotene) Telefonakquisition wird die Bevölkerung zum Thema “Steuern sparen” und Vermögensbildung/Altersvorsorge/Angst vor dem Euro/oder einem sonstigen angst- oder problembesetzten Thema angegangen. Diejenigen, die nicht von vornherein “nein” sagen, sondern “ich kann’s mir ja mal anhören”, haben schon verloren. Denn der perfekt eingeübten Rhetorik der “Strukturvertriebe “, die auf jede noch so skeptische Frage eine auf den ersten Blick plausible Antwort wissen, haben die wenigsten unserer MitbürgerInnen etwas entgegenzusetzen. Oder der “Strukturvertrieb” akquiriert seine Familienangehörigen und den Freundes- und Bekanntenkreis. Es gibt “Strukturvertriebe “, die können sich deswegen nirgends mehr blicken lassen.
Standardbehauptung des Vermittlers:
Verkauf nach 5 Jahren mit Gewinn
Der “Strukturvertrieb” rechnet der/dem Steuersparwilligen vor, mit einem, wenn überhaupt, dann geringen eigenen monatlichen Beitrag trage sich eine Immobilienfinanzierung durch die Mieteinnahmen und die Steuervorteile von selbst und nach 5 Jahren wird durch den Verkauf des Objektes ein erheblicher Gewinn erzielt. Verschwiegen werden dabei grundsätzlich die horrenden Innenprovisionen, die auf dem Kaufpreis der Immobilie lasten und die der Strukturvertrieb auf Kosten der Erwerber hinter deren Rücken schon von vornherein mit dem Bauträger/Verkäufer vereinbart hat. Auch die oft vorliegende Verflechtung der an der Entstehung und dem Vertrieb des Objektes Beteiligten wird den Kunden verschwiegen. Oft werden rechtliche Probleme verschwiegen, wie fehlende Baugenehmigungen oder die faktische Insolvenz des Bauträgers.
Dem Durchschnittsverdiener, der sich üblicherweise gar keine eigene Immobilie leisten kann, wird der Erwerb der fremdgenutzten Immobilie damit schmackhaft gemacht, daß der Verkaufserlös nach 5 Jahren als Eigenkapital für eine eigengenutzte Immobilie zur Verfügung stehen wird. Oder älteren Kunden, die bald in Rente gehen werden, wird vorgegaukelt, daß sie sich dann im Rentenalter etwas ganz Besonderes, z.B. eine Reise, leisten könnten, oder ihre Rente aufbessern.
Arglistige Täuschung und Überrumpelung
Sämtlichen Kunden gegenüber wird ein angebliches “Rundum-sorglos-Paket” vermittelt, einschließlich Steuerberatung und Mietgarantie und es wird behauptet, nach 5 Jahren werde die Wohnung vom Vertrieb wieder verkauft.
“Machen Sie sich von der Vorstellung frei, Sie kauften eine Wohnung, es ist lediglich ein steuerspar MODELL”, so der Originalton einiger dieser betrügerisch agierenden Finanzdienstleister. In den Beratungsgesprächen mit geschädigten Kapitalanlegern mussten wir häufig feststellen, daß sich die Geschädigten durch eine derartige Irreführung gar nicht im Klaren waren, daß sie eine Immobilie erworben hatten.
Daß der Mietgarant oftmals mit dem Bauträger verflochten ist, wird dabei genauso unterschlagen wie der Umstand, daß der Mietgarant wirtschaftlich niemals in der Lage sein würde, die Mietgarantie zu erfüllen. Bei der Bearbeitung derartiger Rechtsfälle ist zu beobachten, daß Mietgaranten oftmals schon kurze Zeit nach dem Vertrieb der Immobilien Konkurs anmelden mußten.
Auch der nach dem Wohnungseigentumsgesetz erforderliche Verwalter ist meistens mit dem Bauträger/Verkäufer verflochten. Der raschen Geltendmachung von Baumängeln wird auf diese Weise effizient “vorgebeugt”. Es gibt eine Vielzahl von Wohnanlagen in Deutschland, die völlig unzureichend verwaltet werden und wo die Eigentümer in verzweifelten Aktionen ihre unfähigen Verwalter aus dem Amt jagen, oftmals erst unter Zuhilfenahme der Gerichte.
Sukzessivbeurkundung:
Eine Erfindung zur Überrumpelung argloser MitbürgerInnen
Ist der Steuersparwillige vom “Strukturvertrieb” soweit bearbeitet, daß ein Vertrag abgeschlossen werden kann, ruft der “Strukturvertrieb” den Notar an und kündigt sein Kommen an. Der Kunde wird dann vom “Strukturvertrieb” direkt zum Notar chauffiert, wo der Kunde, was diesem als Laie verborgen bleibt, üblicherweise nicht mit dem Vertragspartner einen Kaufvertrag abschließt, sondern oft nur einem ihm unbekannten Dritten, einem “Geschäftsbesorger” oder auch einem “Treuhänder”, eine weitreichende Vollmacht erteilt. Über die Tragweite dieser Bevollmächtigung wird der Kunde sowohl vom “Strukturvertrieb” als auch vom Notar im Unklaren gelassen. Der gesamte Beurkundungsvorgang wird als reine “Formsache” heruntergespielt. Andere Varianten der Beurkundung sind:
Der Kunde gibt gegenüber dem ihm unbekannten Vertragspartner, dem Wohnungsverkäufer oder dem Bauträger, ein “Kaufangebot” ab. Der Verkäufer/Bauträger seinerseits nimmt Tage später, teilweise aber auch noch am selben Tag beim selben Notar, dieses Angebot an, damit ist dann der Vertrag zustandegekommen. Oder der bevollmächtigte Treuhänder schließt sämtliche Verträge für den Kunden ab. Diese umfassenden Vollmachten verstoßen regelmäßig gegen das Rechtsberatungsgesetz und sind nichtig.
Teilweise ist zu beobachten, daß der Kunde ein Angebot in eigenem Namen und gleichzeitig als vollmachtsloser Vertreter seines Vertragspartners, also des Verkäufers/Bauträgers, notariell beurkunden läßt. Der Verkäufer/Bauträger muß dann diese Erklärung des Kunden als sein vollmachtsloser Vertreter lediglich noch genehmigen – auch beim Notar.
Hintergrund dieser sogenannten “Sukzessivbeurkundung” ist ausschließlich die beabsichtigte Überrumpelung des Kunden durch den “Strukturvertrieb”, der Erfüllungsgehilfe des Verkäufers ist. Der Kunde soll den Vertrag, den er abschließen wird, vorher nicht zu Gesicht bekommen. Üblicherweise sind dies sehr umfangreiche Musterverträge, auch Stammurkunden genannt, die bei großen Wohnanlagen schon einmal die Stärke des Telefonbuchs einer Großstadt erreichen. Würde der Kunde dies alles vor der Beurkundung durchlesen, würde er höchstwahrscheinlich niemals den Vertrag abschließen.
Durch die Beteiligung eines Notars, der in der Bevölkerung als “Amtsperson” eine gewisse Reputation genießt, argwöhnt der Kunde nichts schlimmes, sondern fühlt sich sicher nach dem Motto: “Wenn ein Notar das macht, ist das ja wohl in Ordnung”.
Wird dem Kunden nach dem Notartermin bewußt, daß das vielleicht alles viel zu schnell ging und will er, was rechtlich möglich ist, die erteilte Vollmacht oder das abgegebene Angebot widerrufen, ist durch die konspirative Vorgehensweise durch den “Strukturvertrieb” und den Notar vorgesorgt: oft weiß der Kunde hinterher nicht einmal, wie der Notar heißt und wo er seine Kanzlei hat. Auch dies hat System, denn auf diese Weise können dann rasch die entsprechenden Verträge ohne “Störung” durch den Kunden perfekt gemacht werden.
Wir hatten hier in der Kanzlei Fälle zu bearbeiten, da kamen die getäuschten Kunden am nächsten Tag verzweifelt in die Kanzlei. Unter Einsatz von Stadtplan und Telefonbuch konnte dann der Notar ausfindig gemacht und die Vollmacht noch widerrufen werden.

Die Finanzierung: Die Bank bleibt im Hintergrund
Grundsätzlich besorgt der “Strukturvertrieb” dem Erwerber die Bau-Finanzierung bei der Bank. Der Erwerber betritt die Bank nie, was zwischen “Strukturvertrieb”, Bauträger und Bank auch so vereinbart ist. Eine Beratung des Kunden durch die Bank ist damit systematisch ausgeschlossen. Üblicherweise hat die Bank schon im Vorhinein dem “Strukturvertrieb” ein Bonitätsraster an die Hand gegeben, nach dem bereits der “Strukturvertrieb” aussortiert, wer für eine derartige Finanzierung in Betracht kommt. Manche Banken genehmigen dabei Finanzierungen für Kunden mit geringen Einkommen, denen nach dem Bonitätsraster ein Lebensstandard auf Sozialhilfeniveau zugemutet wird.
Die Vertragsbedingungen werden dem Kunden dann vom “Strukturvertrieb” überbracht oder der Kunde wird aufgefordert, ins Büro des “Strukturvertrieb” zu kommen wegen der Vertragsunterzeichnung. Anschließend bringt der “Strukturvertrieb” den Vertrag üblicherweise wieder zur Bank zurück. Eine Aufklärung findet auch hier nicht statt, denn bei der Vertragsunterzeichnung schafft der “Strukturvertrieb” oft eine “eilige Situation”, so daß vielen Kunden die Gelegenheit vorenthalten wird, die Vertragsbedingungen umfassend zur Kenntnis zu nehmen.
Verlangt beispielsweise die Bank zusätzliche Sicherheiten, wie z.B. die Abtretung von Lebensversicherungen, Bausparverträgen, die Verpfändung von Sparguthaben oder gar die Bestellung einer Grundschuld auf dem eigengenutzten Haus/der eigenen Wohnung, schafft es der rhetorisch versierte “Strukturvertrieb” immer, dem Kunden diesen Rechtsakt als “rein formal” darzustellen.
Die Rechtslage
Immer mehr Erwerber sogenannter Steuersparimmobilien suchen inzwischen verzweifelt nach Rechtsrat. Viele Wohnungen stehen leer, der Mietgarant ist in Konkurs, die Mängel der Wohnanlage sind nicht beseitigt, die Handwerker oftmals ebenfalls im Konkurs. Der “Strukturvertrieb” ist unauffindbar oder hat bereits die Offenbarungsversicherung abgelegt.
Für die gegenüber dem Erwerber begangenen gravierenden Aufklärungspflichtverletzungen über das enorme Kapitalanlagerisiko haften neben dem “Strukturvertrieb” hauptsächlich der Bauträger, auch der Initiator des Objektes oder der Prospektherausgeber. Dem Erwerber stehen Schadensersatzansprüche gegen diese Personen und/oder Gesellschaften zu. Existiert der Bauträger noch, ist es oft eine Wirtschaftlichkeitsfrage, ob gegen ihn ein Prozeß geführt werden soll, denn ein Bauträger, oftmals eine Kapitalgesellschaft mit dem üblichen Stammkapital von DM 50.000/EUR 25.000 und ohne nennenswertes Vermögen, kann normalerweise nicht eine einzige Rückabwicklung wirtschaftlich verkraften. Meistens ist der Bauträger wirtschaftlich von der Bank völlig abhängig.
Die Schadensersatzfrage konzentriert sich somit auf die Haftung der Bank. Oft hat die Bank dem Bauträger die Baumaßnahme und den Vertrieb finanziert und gleichzeitig dem Erwerber den Kauf der Immobilie. Die Frage nach einer Interessenkollision liegt daher nahe. Oft wußte die Bank von vornherein, daß sie allein es in der Hand hat, ob der Bauträger den Bau fertigstellen wird. Mit der Finanzierung des Erwerbers eines maroden Bauträgers hat die Bank damit ihr eigenes wirtschaftliches Risiko, das sie mit der Finanzierung des Bauträgers übernommen hatte, auf den Erwerber abgewälzt. Liegt nachweisbar ein Interessenkonflikt vor, kann dies auch einem zusätzlichen Gefährdungstatbestand gleichkommen. Dann haftet die Bank dem Erwerber auf Schadensersatz.
Hat sich die Bank gar in den Vertrieb der Immobilien des Bauträgers eingeschaltet oder selbst vertrieben, hat sie erkennbar ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten. Damit ist sie in der Haftung. Weiß die Bank von einem Risiko, das mit dem Erwerb und der Finanzierung des Objektes für den Erwerber verbunden ist, muß sie über diesen Wissensvorsprung aufklären. Tut sie das nicht, haftet sie. Kann der Erwerber nachweisen, daß der “Strukturvertrieb” mit der Bank eine vertragliche Vereinbarung getroffen hat (auch eine faktische Rahmenvereinbarung kann ausreichend sein, wenn der Strukturvertrieb eine Vielzahl Finanzierungen desselben Objektes mit derselben Bank vermittelt), ist der Strukturvertrieb “Erfüllungsgehilfe” der Bank. Klärt der “Strukturvertrieb” nicht über die Risiken der Finanzierung auf, haftet die Bank (sog. Erfüllungsgehilfenhaftung).
Hat die Bank die Immobilienfinanzierung nicht zu “üblichen Bedingungen” vergeben und handelt es sich zwischen Kaufvertrag und Kreditvertrag um eine sogenanntes “verbundenes Geschäft”, kommt die Durchgriffshaftung in Betracht.
Außerdem greift in einer Vielzahl von Fällen das Haustürgeschäftewiderrufsgesetz (HWiG), das insbesondere im Zusammenhang mit dem BGH-Urteil vom 9.4.2002 hochaktuell ist. Die Entwicklung der Rechtsprechung seit Herbst 2002 gibt allerdings Anlaß, darauf hinzuweisen, daß ein Widerruf möglicherweise nicht unbedingt zum Vorteil des bereits geschädigten Verbrauchers beiträgt, sollte die Rechtsprechung des BGH, wie in der Entscheidung vom 12.11.2002 zum Ausdruck gebracht, bestehen bleiben und nicht vom Bundesverfassungsgericht oder dem Europäischen Gerichtshof zu Gunsten der Verbraucher korrigiert werden.
Vorsicht bei der Zahlungseinstellung
Unter keinen Umständen sollte ein geschädigter Immobilienerwerber vor der Einholung von kompetentem Rechtsrat die Zahlungen an die Bank einstellen. Dies hätte die Fälligstellung des Kredites und die Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen seitens der Bank zur Folge. In aller Regel betreibt dabei die Bank nicht die Zwangsvollstreckung in die Immobilie, sondern geht aufgrund der persönlichen Haftungsübernahme des Immobilienkäufers gegen diesen direkt aus der Grundschuld vor.
Mit der Grundschuld besitzt die Bank bereits einen Vollstreckungstitel, ohne daß sie vorher ihren Zahlungsanspruch einklagen muß.
Es drohen Lohnpfändungen und/oder die Versteigerung der evtl. vorhandenen eigengenutzten Immobilie. Auch wird die Bank von dem Immobilienerwerber dann in aller Regel die Ableistung der eidesstattlichen Offenbarungsversicherung verlangen. Ein Eintrag in der Schufa ist zwingende Folge und damit die drohende Vernichtung der bürgerlichen Existenz der geschädigten Immobilienanleger.
Sollte die Zahlungseinstellung notgedrungen erfolgen müssen, sollte auch in diesem Falle zuvor unbedingt Rechtsrat eingeholt werden. Auch bei wirtschaftlich völlig mittellosen Immobilienerwerbern, z.B. bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit, kann Rechtsrat, z.B. über einen Beratungshilfeschein vom Amtsgericht, erteilt werden.
Ein Prozeß gegen die Bank, den Bauträger/Verkäufer oder den Vermittler kann auch auf Prozeßkostenhilfe geführt werden.
Rechtliche Schritte: Was können Sie jetzt tun?
Grundsätzlich muß jeder Erwerber seine Rechtslage auf eigene Kosten selbst klären, notfalls mit Hilfe der Gerichte. Vor Erhebung einer Klage sollte jedoch immer geprüft werden, ob nicht ein außergerichtlicher Vergleich mit der finanzierenden Bank oder dem Bauträger/dem Verkäufer erzielt werden kann. Einem ausgewogenen Vergleich ist gegenüber einer kostenträchtigen Klage mit oft ungewissem Ausgang in jedem Fall der Vorzug zu geben.
Holen Sie unbedingt vor möglicherweise unüberlegten oder vorschnellen Schritten unseren Rechtsrat ein. Wir verfügen über jahrelange Erfahrung in der Bearbeitung derartiger Rechtsfälle. Sie finden uns unter Binder&Beier
Lassen Sie sich jetzt beraten, welche rechtlichen Schritte sinnvoll und erfolgversprechend sind.

Kategorie : Blog &Hauskauf